Quello che si è chiuso è sicuramente un anno immobiliare in leggera controtendenza con il recente passato, sembra essersi arrestata la caduta iniziata a cavallo del biennio 2007-2008, otto lunghi anni fatti di continui cali delle compravendite e dei prezzi, quindi sembra essere arrivata la tanto agognata ripresa.

L’analisi di Casaqui del 2015 (nella foto Massimo Spagnuolo) ci consegna un mercato immobiliare con:

• Un offerta sempre abbondante, tante le case che vengono poste sul mercato, soprattutto quegli immobili che prima le persone tenevano parcheggiati;
• Una domanda in ripresa, soprattutto locale e fatta da chi compra per prima casa,il periodo medio di giacenza degli immo­bili sul mercato per gli immobili con prezzo corretto di vendita va da 3-6 mesi, mentre per gli immobili con prezzi fuori mercato i tempi di giacenza vanno anche oltre l’anno, fino quando poi il venditore stanco decide di ribassare il prezzo.
• Prezzi in fase di stabilizzazione, il continuo calo degli anni passati sembra essersi quasi arrestato.

La tassazione immobiliare e lo spauracchio che si portava dietro che scoraggiava l’acquisto, sembra aver lasciato il posto ad un cauto ottimismo, gli annunci di eliminazione imu ed altri incentivi sicuramente stanno aiutando la crescita dell’interesse all’acquisto.

La differenza di classe Energeticaincide ancora poco sulla scelta dell’immobile da acquistare.

Sostanzialmente un mercato residenziale,incentrato molto sull’acquisto della prima casa, buona la ripresa dei mutui fortunatamente ancora con tassi molto interessanti, quindi non solo mutui surroga, ma anche tanti mutui fatti da chi compra casa, tempi di erogazione piu’ veloci da parte delle banche ed anche una loro maggiore disponibilità alle’erogazione.

Si riaffacciano all’acquisto le giovani coppie, linfa vitale per la ripresa del mercato, complice anche la stabilizzazione dei contratti di lavoro.

Tenuta degli affitti residenziali, soprattutto il piccolo taglio e gli arredati, calo per valori e transazioni invece per il grande taglio, una mano al mercato degli affitti ed ai cittadini potrebbe essere data dal Comune nel facilitare l’uso dei contratti concordati, per intenderci quelli che permettono ai proprietari in caso di applicazione della cedolare secca una tassazione al 10% ed agli inquilini canoni d’affitto molto contenuti, non è accettabile una mancanza d’interesse sul tirar fuori valori immobiliari aggiornati e quindi applicabili.

In diminuzione la metratura media richiesta sia per l’acquisto che per l’affitto, nonchè ovviamente il costo medio d’acquisto e di affitto.

Scarso interesse per le ville, non tanto per i costi d’acquisto che a volte sarebbero anche interessanti, ma soprattutto per i costi di gestione ed anche perché l’acquisto di un immobile considerato di fascia superiore e con costi di gestione elevati se non accompagnata da una coerente dichiarazione reddituale potrebbe creare qualche problema.

Stabile ma ancora debole ilsettore commerciale e degli uffici, sia per le transazioni sia per i valori, sono i settori che più di tutti risentono della crisi, si preferisce soprattutto le zone centrali e visibili o con comodità di parcheggio, anche perché il calo dei prezzi favorisce l’approccio su zone prima off-limits.

Contratte le transazioni sia per la vendita che per l’affitto dei garage e posti auto, considerati beni non di prima necessità

Pochissimi o nulli i nuovi cantieri presenti sul territorio, costituiti soprattutto da progetti iniziati precedentemente, ci si deve accontentare da parte dei costruttori di margini molto più bassi, i prezzi medi del nuovo si sono livellati, cresce la qualità degli immobili di nuova costruzione, restano fermi i terreni edificabili anche con prezzi convenienti.

Ferma la compravendita anche dei terreni agricoli e discesa notevole dei loro valori immobiliari.

Il “prezzo” è l’elemento determinante nell’acquisto e nell’affitto, si compra spesso ciòche posso comprare e meno ciò che piace.

Ritorna l’interesse per l’acquisto degli immobili da ristrutturare complice il rinnovo degli sgravi fiscali e la possibilità di poter acquistare gli immobili a prezzi interessanti e poi investire il resto nella ristrutturazione personalizzando il proprio immobile.

Non riuscire a vendere il proprio immobile spesso blocca la possibilità di un nuovo acquisto, ma buone speranze vi sono dalla nuova legge che permetterà di poter acquistare la prima casa posticipando fino ad un anno la vendita del proprio immobile senza però perdere i benefici sull’acquisto.

Gli immobili messi in buone condizioni permettono invece una buona tenuta del prezzo.

In calo il flusso da chi prima si muoveva da Avellino città per acquistare a prezzi più bassi ed idem incalo ilflusso da parte delle provincie circostanti soprattutto quelli provenienti dal napoletano, questodovuto al fatto che i prezzi si sono ridotti anche nelle loro realtà e quindi c’è meno interesse a spostarsi verso i nostri territori, ovviamente ciò significa meno soldi esterni nella nostra provincia, inesistenti o quasi i flussi dalle altre provincie: Benevento, Salerno, Casertae di acquirenti stranieri, ovviamente scarsi sono anche i miglioramenti di Appeal della città come anche quelli delle città limitrofe, poco si fa per rendersi più interessanti ed attraenti all’occhio di chi vive fuori e potrebbe essere interessato a venirci a vivere o investire come si dice il classico miglioramento della qualità della vita, anche questo incide nei valori immobiliari e negli interessi all’acquisto ed all’affitto.

Il nostro invito all’acquisto permane perché permangono le condizioni per fare dei buoni acquisti: a) Abbondanza di offerta immobiliare; b) Ottimi Prezzi d’Acquisto; c) Buona ren­dita dell’affitto rispetto al prezzo d’acquisto; d) L’incognita di tenere i soldi in banca.

Massimo Spagnuolo

Agenzia Immobiliare Casaqui

Vice-Presidente Fiaip

FederazioneAgenti Immobiliari CollegioAvellino